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Nouvel abattement exceptionnel et temporaire sur les plus-values immobilières

Afin de répondre à la pénurie de logements dans les zones tendues du territoire par un choc d’offres, un nouvel abattement exceptionnel s'applique à certaines plus-values immobilières (CGI art. 150 VE modifié).

Opérations concernées par l’abattement exceptionnel :

  • Opérations de cessions de terrains à bâtir ou d’immeubles bâtis dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements
  • Opérations de démolition-reconstruction dans les périmètres d’une grande opération d'urbanisme (GOU) (c. urb. art. L. 312-4), d’une opération de revitalisation du territoire (ORT) (c. constr. et hab. art. L. 303-2) ou d'une opération d'intérêt national (OIN) (c. urb. art. L. 102-13)

Ce nouvel abattement exceptionnel permet de diminuer :

  • tant la plus-value nette déterminée pour le calcul de l’assiette de l’impôt sur le revenu qui sert également d’assiette au calcul de la surtaxe (CGI art. 150 V à 150 VD et 1609 nonies G) ;
  • que celle déterminée pour le calcul des prélèvements sociaux (c. séc. soc. art. L. 136-7 ; CGI art. 235 ter, I.2°).

Taux de l’abattement exceptionnel :

  • 60 % pour les cessions de terrains à bâtir et d’immeubles bâtis situés en zone tendue ;
  • 75 % pour les cessions d’immeubles bâtis destinés à être démolis en vue de leur reconstruction situés dans le périmètre des GOU, des ORT ou des OIN.

Par dérogation, ces taux sont portés à 85 % lorsque les logements ainsi construits sont affectés dès leur achèvement, pour au moins 50 % de leur surface, à du logement social ou faisant l’objet d’un bail réel solidaire (c. constr. et hab. art. L. 831-1, 3°, 5° et 6° et L. 255-1) ou à du logement intermédiaire répondant aux conditions de loyer du dispositif Loc’avantages (c. constr. et hab. art. L. 302-16).

Cessions exclues :

Cet abattement ne s’applique pas aux plus-values résultant des cessions réalisées au profit (CGI art. 150 VE, IV) :

  • d’une personne physique qui est le conjoint du cédant, le partenaire auquel il est lié par un PACS, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une de ces personnes ;
  • d’une personne morale dont le cédant, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un PACS, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant de l’une de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cette cession.

ATTENTION : Les plus-values de cession de titres à prépondérance immobilière sont exclues du bénéfice de l'abattement exceptionnel.

Engagement du cessionnaire :

Pour bénéficier de l’abattement exceptionnel, le cessionnaire doit s’engager personnellement, par une mention portée dans l’acte d’acquisition, à la construction, le cas échéant à la démolition des constructions existantes suivie d'une reconstruction ou à la réhabilitation complète de ces dernières concourant à la production d'immeubles neufs au sens de l'article 257, I.2.2° du CGI, et à l'achèvement, dans un délai de 4 ans à compter de la date d’acquisition, d'un ou de plusieurs bâtiments d’habitation collectifs dont le gabarit est au moins égal à 75 % du gabarit maximal autorisé tel qu’il résulte de l’application du plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu (CGI art. 150 VE, II).

Sanctions pour non-respect des engagements du cessionnaire :

En cas de manquement aux engagements de construction et, le cas échéant, d’affectation à du logement social ou intermédiaire pris par le cessionnaire pour bénéficier de l’abattement exceptionnel, celui-ci est redevable d’une amende d’un montant égal à 10 % du prix de cession mentionné dans l’acte (CGI art. 150 VE, V).

DOUBLEMENT D’IMPUTATION DES DEFICITS FONCIERS EN CAS DE RENOVATION D’UNE PASSOIRE THERMIQUE

Le second projet de loi de finances rectificative pour 2022 prévoit un rehaussement temporaire du plafond d’imputation sur le revenu global des déficits fonciers en cas de rénovation de logements énergivores.

Aux termes de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation , les bâtiments à usage d’habitation font l’objet d’un classement selon deux critères :
          -    Leur niveau de performance énergétique ;
          -    Leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre.

La performance énergétique et climatique d’un logement est évaluée par le Diagnostic de performance énergétique (plus communément appelé DPE), qui catégorise les logements de A (extrêmement performants) à G (extrêmement peu performants). Ainsi, le terme de « passoire thermique » désigne des logements particulièrement énergivores classés F, voire même G, du fait de leur niveau de consommation particulièrement élevé, couplé à une isolation insuffisante. Depuis le 1er janvier 2023, la location des logements classés G est désormais interdite, à l’exclusion des baux en cours. Le seuil maximal de consommation d’énergie d’un logement est aujourd’hui fixé à 450 kWh/m2 en France métropolitaine. La loi Climat et Résilience envisage même d’aller plus loin en interdisant, d’ici 2028, la location de l’intégralité des passoires thermiques.

En vertu de l’article 156, I-3° du code général des impôts , en cas de dépenses déductibles engagées dans la rénovation d’une « passoire thermique », les déficits fonciers (excédent de dépenses sur les recettes locatives) qui en résultent, à l’exclusion des intérêts d’emprunt, s’imputent sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an. A titre incitatif, l’imputation du déficit foncier est temporairement portée à 21 400 euros par an, à concurrence du montant des dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique.
Ce dispositif s’applique précisément aux dépenses de rénovation pour lesquelles un devis a été réalisé par le bailleur, à compter du 5 novembre 2022 et dont le règlement a lieu entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

Ce rehaussement, réservé aux bailleurs qui rénovent leurs biens avant 2025, répond aux attentes de la loi Climat et Résilience et permet d’inciter les bailleurs à réaliser les travaux de rénovation nécessaires afin d’améliorer les performances énergétiques desdits logements.

Le décret n°2023-297 en date du 21 avril 2023  vient récemment d’apporter des précisions au sujet du dispositif. Aux termes de l’article 41 DO de l’annexe III du code général des impôts , sont concernées les dépenses déductibles énumérées à l’article D. 319-17 du code de la construction et de l’habitation . Il s’agit précisément :
       -    Du coût de la fourniture et de la pose d’équipements, produits et ouvrages nécessaires à la réalisation des travaux de rénovation énergétique ;
       -    Du coût de la dépose d’équipements, produits et ouvrages existants ;
       -    Des frais de maîtrise d’œuvre ou autres études techniques nécessaires à la réalisation des travaux ;
       -    Des frais de l’assurance maître d’ouvrage éventuellement souscrite par l’emprunteur ;
       -    Du coût des travaux nécessaires à la réalisation des travaux.

Les travaux à l’origine des dépenses ci-dessus sont listés à l’article D. 319-16 du même code . D’une manière générale, ce sont :
       -    Les travaux d’isolation thermique, d’installation d’équipements de chauffage et d’équipements de production d’eau chaude employant une source d’énergie renouvelable ;
       -    Les travaux d’amélioration de la performance énergétique ayant donné droit à une prime complémentaire (cf. D. 319-35) ;
       -    Les travaux d’amélioration de la performance énergétique ayant donné droit à la prime de transition énergétique (cf. art. 15 Loi n°2019-1479 du 28 décembre 2019) ;
       -    Les travaux permettant d’atteindre une performance énergétique globale minimale du logement en limitant la consommation d’énergie.

Sont toutefois exclus les travaux de réhabilitation de systèmes d’assainissement non collectif et les travaux de pose d’une chaudière à très haute performance énergétique.

Enfin, à titre de preuve, les devis et factures des dépenses énoncées ci-dessus, ainsi qu’un DPE devront être fournit à l’administration fiscale par le contribuable.

 

ACBC dans les médias !

Me Bertrand DAVID, associé du cabinet, a été interviewé par France 3 concernant une action collective contre les pollutions de l'aciérie Celsa à Tarnos située sur la rive droite de l'Adour.

Le cabinet accompagne le collectif de riverains composé de près d'une centaine d'habitants d'Anglet, Boucau et Tarnos qui agissent contre les arrêtés préfectoraux de fonctionnement de l'usine.

Vous pouvez voir la vidéo en cliquant sur ce lien : https://www.facebook.com/respir64/videos/840096409932865

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Basket : un nouveau président à l'Elan Béarnais, David Bonnemason-Carrère élu

Félicitations à notre associé, Me DAVID Bonnemason-Carrère, qui a été récemment élu Président du club de basket de l'Elan Béarnais Pau Lacq Orthez.

Cela  récompense des années d'implication dans le milieu sportif en particulier dans le monde du Basket professionnel.

Nous savons tous ici que David sera un atout puissant pour le club et saura lui apporter toute son énergie.

Le Cabinet ACBC accompagnera cette réussite et les nouveaux challenges liés aux objectifs du club.

En avant l'Elan !

Toques si gauses

 Cliquer ici pour lire l'article de France bleu
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Conditions : Poste à pourvoir au 1er septembre 2020