Baux commerciaux : ce que la loi du 26 mai 2026 change pour les bailleurs et les locataires

Promulguée le 26 mai 2026, la loi de simplification de la vie économique modifie plusieurs règles essentielles de la relation bailleur-locataire. L’objectif affiché est de rééquilibrer cette relation en faveur du locataire sans supprimer les protections du bailleur. L’entrée en vigueur est échelonnée selon les mesures.

Le loyer trimestriel peut être mensualisé

Sous réserve des conditions prévues par la loi, le locataire peut demander la mensualisation de son loyer dès lors qu’il ne présente aucun arriéré non contesté. Le bailleur ne peut ni s’y opposer, ni prévoir de clause contraire. La mesure est applicable depuis le 28 mai 2026, y compris aux baux déjà en cours (article L. 145-32-1 du code de commerce).

Le cumul des garanties plafonné à trois mois de loyer

Le dépôt de garantie et l’ensemble des garanties exigées par le bailleur ne peuvent excéder l’équivalent d’un trimestre de loyer lorsque le local bénéficie du droit à la mensualisation. Ces sommes ne produisent pas d’intérêts au profit du locataire. Applicable aux baux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026 (article L. 145-40).

Des délais stricts pour restituer les garanties

Le dépôt de garantie doit être restitué sous trois mois après la remise des clés. Pour les autres sûretés constituées au profit du bailleur — garantie autonome, cautionnement — le délai passe à six mois. La règle s’applique dès lors que la remise des clés intervient à compter du 26 août 2026 (article L. 145-40, alinéa 4).

Vente du local : le nouveau bailleur hérite des obligations

En cas de vente ou de transmission du local loué, c’est l’acquéreur qui devra restituer le dépôt de garantie au locataire. L’ancien bailleur dispose de six mois pour lever les autres sûretés consenties. Applicable aux mutations intervenant à compter du 26 août 2026 (article L. 145-40, alinéa 3).

La clause d’indexation « tunnel », un levier pour le bailleur

Le bailleur peut désormais encadrer, dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer. Applicable depuis le 28 mai 2026 (article L. 145-38-1).

Clause résolutoire : des conditions plus strictes pour le locataire

Pour obtenir un délai de paiement et suspendre la clause résolutoire, le locataire doit justifier être en mesure d’apurer sa dette et avoir repris le paiement du loyer courant avant la première audience. Le juge peut suspendre la clause tant que la résiliation n’a pas été définitivement prononcée. Applicable depuis le 28 mai 2026 (article 63 de la loi du 26 mai 2026).

Ce qu’il faut anticiper, de chaque côté

Côté bailleur : relire les baux en cours et vérifier le montant des garanties exigées, adapter les clauses d’indexation et de garantie aux nouveaux plafonds, anticiper les nouveaux délais de restitution, mettre à jour les modèles de baux.

Côté locataire : faire valoir le droit à la mensualisation du loyer, vérifier la conformité du dépôt de garantie exigé, sécuriser la restitution des sommes versées.

Pourquoi faire auditer vos baux

Loi Pinel, ordonnances, lois de simplification : le cadre juridique des baux commerciaux n’a cessé de se complexifier depuis 2014. Une clause oubliée ou mal appliquée coûte cher. Un bail non renouvelé dans les délais fait perdre le plafonnement et expose à une réévaluation du loyer à la valeur locative. Une clause d’indexation mal appliquée produit des pertes de révision ou des rappels cumulés sur plusieurs années. Un plafond de garantie dépassé, ce sont des sommes à restituer, des intérêts dus et un contentieux évitable.

Un audit permet de sécuriser les renouvellements et de vérifier la bonne application des clauses — avant que ces risques ne se matérialisent.

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Cet article présente l’état du droit à la date de sa publication et ne constitue pas une consultation. Chaque situation appelle un examen particulier : prenons trente minutes pour vérifier la vôtre.