Sur le littoral basque et dans le Béarn, la rareté du foncier a rendu les opérations plus complexes et les marges plus sensibles au montage. Entre une SCI à l’impôt sur le revenu, une SCCV et une structure de marchand de biens, l’écart de résultat net sur une même opération se compte en dizaines de milliers d’euros.
Nous accompagnons promoteurs, marchands de biens, lotisseurs et investisseurs privés, du montage de l’opération jusqu’à la sortie, en articulation avec le notaire, l’expert-comptable et les partenaires financiers.
Le choix entre société civile immobilière, société civile de construction-vente et société commerciale détermine le régime fiscal, la responsabilité des associés et la facilité de sortie. Il se décide avant l’acquisition du terrain, pas après.
Activité commerciale par nature, soumise à un régime fiscal propre et à des engagements de revente. Nous structurons l’activité, sécurisons les engagements pris devant le notaire et vérifions la cohérence entre l’objet social et la pratique réelle.
Contrat préliminaire, garantie financière d’achèvement, appels de fonds, réserves à la livraison, garanties légales : la VEFA protège l’acquéreur et contraint le promoteur. Nous intervenons des deux côtés.
Promesse unilatérale ou compromis, conditions suspensives d’urbanisme et de financement, durée de la promesse, indemnité d’immobilisation : la promesse conditionne toute l’opération, et sa rédaction vaut d’y consacrer du temps.
Permis de construire, déclaration préalable, recours de tiers, retrait, purge des délais : un recours mal traité retarde une opération de dix-huit mois. Nous sécurisons l’affichage, les délais et, le cas échéant, la transaction avec le requérant.
Baux commerciaux, baux professionnels, conventions d’occupation, division en volumes ou en copropriété : la manière dont l’immeuble est loué détermine sa valeur de revente autant que sa qualité de construction.
TVA sur marge ou sur prix total, livraison à soi-même, régime des terrains à bâtir, droits réduits en cas d’engagement de construire ou de revendre : ce sont les postes qui font basculer une opération de rentable à déficitaire.
Céder les titres de la société d’opération plutôt que l’immeuble change la fiscalité, les droits d’enregistrement et l’étendue de la garantie donnée. Les deux hypothèses se chiffrent avant de mettre le bien sur le marché.
Le bon moment
Un montage arbitré avant la signature de la promesse oriente toute la fiscalité de l’opération. Repris après l’acquisition, il suppose de céder le bien à sa propre structure — et de payer les droits deux fois.
Le sujet est le même. C’est le moment où il est traité qui fait le coût.
Comment nous travaillons
Vous exposez la situation, nous disons franchement si nous sommes le bon interlocuteur et ce que l’intervention suppose. Aucun engagement à ce stade.
Elle décrit ce qui est fait, ce qui ne l’est pas, le mode de calcul des honoraires et le calendrier. Rien ne démarre sans votre accord écrit.
Un avocat centralise votre dossier ; chaque question est traitée par celui d’entre nous qui la pratique quotidiennement. Vous n’avez qu’un interlocuteur à joindre.
Formalités, dépôts, échéances : le cabinet prend le relais et vous tient informé jusqu’à la clôture du dossier.
Questions fréquentes
L’impôt sur le revenu convient à une détention longue avec peu de charges, car la plus-value bénéficie d’abattements pour durée de détention. L’impôt sur les sociétés permet d’amortir l’immeuble et de déduire davantage, mais la plus-value de cession est calculée sur la valeur nette comptable, donc bien plus lourde. L’arbitrage dépend entièrement de l’horizon de détention.
Lorsque les acquisitions sont faites avec l’intention de revendre et que l’activité présente un caractère habituel. L’administration se fonde sur un faisceau d’indices : nombre d’opérations, brièveté des détentions, moyens mis en œuvre. La requalification emporte l’assujettissement aux bénéfices industriels et commerciaux et à la TVA.
Elle garantit à l’acquéreur en VEFA que l’immeuble sera achevé même si le promoteur défaille, soit par l’intervention d’un garant qui finance l’achèvement, soit par le versement des sommes nécessaires. Elle est obligatoire dans le secteur protégé et constitue la protection principale de l’acquéreur.
Une transaction mettant fin à un recours est licite, mais elle doit être enregistrée auprès de l’administration fiscale dans le mois, sous peine de nullité. Au-delà, le recours abusif peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du bénéficiaire du permis.
La TVA sur marge suppose que le bien ait été acquis sans droit à déduction et que sa qualification n’ait pas changé entre l’achat et la revente. Les redressements sur ce point sont fréquents chez les marchands de biens, notamment lorsqu’un terrain bâti est revendu comme terrain à bâtir.
La cession de parts évite les droits de mutation immobilière au taux plein mais expose l’acquéreur au passé de la société, ce qui suppose une garantie. Elle relève par ailleurs du régime des titres à prépondérance immobilière. Le calcul comparatif doit intégrer les droits, l’impôt sur la plus-value et le coût de la garantie.
Oui, lorsque l’ensemble comporte des parties d’usage et de gestion réellement distinctes — commerces en pied d’immeuble, parkings, logements. La division en volumes évite les contraintes du statut de la copropriété mais suppose un état descriptif rigoureux et une servitude bien rédigée.
Expertises mobilisées
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