Tourisme et location saisonnière

Cela dépend de trois filtres successifs : la réglementation de votre commune, le règlement de copropriété, et votre bail si vous êtes locataire. Chacun peut interdire ou limiter la location de courte durée indépendamment des deux autres. La déclaration en mairie ne vaut pas autorisation au regard des deux premiers.

Une amende civile prononcée par le tribunal judiciaire à la demande de la commune, dont le montant maximal a été relevé ces dernières années, ainsi qu’une injonction de retour à l’usage d’habitation sous astreinte. Les communes de la côte basque exercent activement ces actions.

Une SCI soumise à l’impôt sur le revenu qui exerce une activité de location meublée habituelle bascule à l’impôt sur les sociétés, avec des conséquences lourdes à la revente. La SARL de famille permet de conserver le régime des bénéfices industriels et commerciaux tout en associant plusieurs membres d’une même famille. Le choix se fait en fonction du projet de détention et de transmission.

Le régime réel permet d’amortir le bien et donc de neutraliser une grande part des revenus imposables. Les règles de calcul de la plus-value applicable au loueur non professionnel ont évolué : le point mérite d’être vérifié avant d’arbitrer entre micro et réel, car il change l’équation sur la durée de détention.

Dès lors qu’elle gère des biens pour le compte de propriétaires, encaisse les loyers ou entremet la mise en location, elle exerce une activité relevant de la loi Hoguet et doit détenir la carte de gestion immobilière, avec garantie financière et assurance. Beaucoup d’acteurs du littoral exercent sans, et s’en aperçoivent lors du premier litige.

Une clause d’habitation bourgeoise exclusive interdit toute activité, y compris la location meublée touristique. Une clause simple l’autorise sous conditions. Une assemblée générale ne peut pas, à la majorité, interdire une activité que le règlement autorise : cela suppose une modification du règlement, à l’unanimité.

Cela suppose un changement de destination au sens de l’urbanisme, une déclaration préalable ou un permis selon les cas, et la conformité aux règles de la commune. L’opération inverse — transformer un logement en local commercial — obéit à des règles distinctes. Les deux se vérifient avant la signature du compromis.