Meublés de tourisme : ce que le Conseil d’État vient de valider, et pourquoi la côte landaise doit s’y préparer

Le 11 juin 2026, le Conseil d’État a validé pour l’essentiel le règlement de la Communauté d’agglomération Pays basque. Dans vingt-quatre communes, louer un logement en meublé touristique peut être soumis à autorisation préalable de changement d’usage, assortie d’une obligation de compensation.

Ce que la compensation signifie concrètement

Pour transformer durablement un logement en meublé touristique, il faut compenser la perte d’un logement d’habitation : créer, ou remettre sur le marché de l’habitation, un local de surface équivalente situé dans le même secteur. Sur le littoral, chacun mesure la difficulté de l’exercice, et son coût.

Précision qui change tout selon les dossiers : le mécanisme vise essentiellement les résidences secondaires. La résidence principale peut toujours être louée en courte durée, mais de façon de plus en plus encadrée — cent vingt jours par an au maximum, plafond que les communes peuvent abaisser à quatre-vingt-dix.

Pourquoi la portée dépasse le Pays basque

Le Conseil d’État confirme qu’une collectivité peut encadrer strictement les meublés touristiques lorsque la mesure est justifiée par la pénurie de logements de longue durée, et qu’elle est proportionnée, claire, objective et non discriminatoire. Ce sont des conditions, non des obstacles : plusieurs territoires sous tension les remplissent déjà.

Certaines communes landaises présentent des caractéristiques très proches de celles du Pays basque. Seignosse compte environ 72 % de résidences secondaires, Soorts-Hossegor près de 65 %, Capbreton plus de 56 %. Aucune n’applique aujourd’hui un régime équivalent. Rien ne les en empêche.

Trois réflexes pour les propriétaires et les investisseurs

Vérifier d’abord si le bien est une résidence principale ou secondaire : tout le régime en dépend. Analyser ensuite la réglementation locale, et pas seulement la fiscalité — c’est l’erreur la plus fréquente dans les montages que nous voyons passer. Intégrer enfin le risque réglementaire dans le calcul de rentabilité, au même titre que la vacance ou les travaux.

Un actif dont la valeur repose sur un usage susceptible d’être interdit, limité ou soumis à compensation n’a pas la même valeur qu’un actif dont l’usage est acquis. Cette différence ne figure dans aucun tableau de rendement, et c’est précisément pour cela qu’elle surprend.

La question qui se pose désormais

Pendant longtemps, on se demandait si les collectivités pouvaient aller aussi loin. Le Conseil d’État vient de confirmer que, sous conditions, elles le peuvent. La question devient : quelles communes seront les suivantes ? À notre sens, la côte landaise est le territoire à surveiller.

Cet article présente l’état du droit à la date de sa publication et ne constitue pas une consultation. Chaque situation appelle un examen particulier : prenons trente minutes pour vérifier la vôtre.